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时间:2018-3-29 19:15:36  作者:  来源:  查看:24  评论:0
内容摘要:“开发+招商”打包招标,引入实力央企参与土地一级开发在C B D统一规划下,向村民征地再分批分块卖给实体企业,这种土地一级开发行为原本只能由土地开发中心代表政府来做。从珠江新城到国际金融城,广州一直都是这么做的。不过,在广州市政府特批的政策下,南沙自贸区C B D建设却走出了一条...

“开发+招商”打包招标,引入实力央企参与土地一级开发

在C B D统一规划下,向村民征地再分批分块卖给实体企业,这种土地一级开发行为原本只能由土地开发中心代表政府来做。从珠江新城到国际金融城,广州一直都是这么做的。不过,在广州市政府特批的政策下,南沙自贸区C B D建设却走出了一条新路子:引入实力雄厚的大型央企参与土地一级开发,这种城市建设的新模式在广州尚属首次。

招标请央企合作开发土地

南沙明珠湾区,被定位为南沙C B D。整体规划面积约103平方公里,未来将建成粤港澳合作服务功能区和南沙新区城市综合服务功能区。其中,先行建设的明珠湾区起步区规划面积33平方公里,由灵山岛尖、横沥岛尖、蕉门河以西片区、慧谷片区等4大组团组成。

从2014年开始,总投资额82亿元的灵山岛尖综合开发项目就正式启动,为灵山岛尖区域新建道路、桥梁、城市广场、电力工程及其他公共服务设施。

当时南沙区政府没有采取惯常的由财政资金进行土地一级开发再卖地回收资金的做法,而是通过招标选择了央企―――中国交建进行合作。由后者承担土地一级开发的主要成本,再通过后续卖地引入产业项目收回投资。这一做法开创了南沙新区在基础设施投资建设领域“政企合作”的先河,也是广州市首次引进大型央企合作投资建设的大型基础设施综合项目, 菲律宾申博公司 全国人大内务司法委菲律宾申博公司员会关于十届人大一次

根据南沙区政府公布的最新消息,在灵山岛尖引入中交进行土地一级开发3年后,目前已经有中交汇通中心、南沙城投明珠湾开发大厦等首批总部楼宇项目开工建设,而中国交建华南总部及海外总部为代表的一批高端总部项目也相继落户。与此同时,明珠湾起步区还正在洽谈一批高端金融总部项目,今年将继续推动一批成熟产业项目落地并开工建设。

全新开发模式欲二次推广

在灵山岛尖综合开发项目取得初步成效之后,另一个巨无霸项目横沥岛尖综合项目又将启动。日前,南沙区土地开发中心发布招标,计划复制灵山岛尖的开发模式,通过招标选择大型企业共同进行横沥岛尖的基础设施建设开发,澳门太阳城138官方网。

该招标公告显示,横沥岛尖共7.29平方公里,纳入综合项目的基础设施建设项目包括合作范围内的土地平整以及道路、桥梁、隧道、综合管廊、地下空间、排水等市政基础设施,垃圾转运站、公交站场以及学校、医院和体育设施等城市公共服务设施的投资建设。

项目合作方将负责该项目的投资成本,包括应承担的土地征收及房屋拆迁补偿安置费用、实体工程建设的成本和费用,静态估算投资总额约208 .9亿元,整个项目开发期暂定10年。

未来引入的产业方面,招商重点是国内外大型企业的集团总部、区域总部或功能性总部、城市综合开发运营商、金融服务机构、高端科技研发企业、著名品牌酒店建设运营商等。

南都观察

创新性开发土地借力招商 南沙模式能在全市复制吗?

从上世纪90年代初的珠江新城到2014年开发的国际金融,但凡是集中开发中央商务区,广州市政府的做法都是由代表政府的市土地开发中心主导、以财政资金作为开发资金,并没有借助于外部企业的资金。

财力有限创新土地开发模式

土地一级开发一直是地方政府独家参与的城市经营项目,征地成本和卖地收入之间巨大差价只能归于公共财政,菲律宾申博太阳城手机下载,用于支撑城市的发展建设,以盈利为目的的企业是绝对无法参与其中的。据悉,南沙区能够创新地采用政企合作开发的方法,是在特殊环境下的变通之策。

站在企业的角度看,能够参与土地一级开发肯定意味着良好的投资回报,而站在南沙区政府看,让渡开发权除了区政府财力有限(2016年南沙区的一般公共预算收入才69.18亿元)外,更重要的原因是可以借助大型企业在产业导入和招商运营方面的优势,尽快让明珠湾区的建设取得进展,通过合作实现双赢。

选择实力小伙伴设置高门槛

正因为如此,在选择合作伙伴时,南沙区政府的条件不可谓不严苛。当年在灵山岛尖综合开发项目的招标公告中设置的门槛是这样的:

首先是资本实力的要求。要求合作公司注册资本必须不少于10亿元,且要具有30亿元的银行授信额度。在建设期限内还需承担本项目总额为82亿元的资金融通。这包括了基础设施建设费和土地及房屋征收拆迁补偿安置、拆迁户安置区的建设,而后者通常是由财政出钱安置的, 合肥申博太阳城 揭秘中国人民解放军菲律宾申博电子游

另一条更为严苛的要求是:合作企业承诺中标后5年内在明珠湾区自行导入符合高端产业总投资额不低于80亿元。

这些招标条款意味着南沙区政府允许合作企业通过土地一级开发盈利,但是代价是不仅要承担拆迁和建设成本,还得把高端产业带回来,最终实现企业盈利、区域产业经济迅速提高的政企双赢目标。

三年内引来不少高端产业投资

查阅最近3年南沙的卖地公告,中国交建的参与确实给南沙明珠湾区导入了不少高端产业投资。如中交旗下的中交南沙投资发展有限公司、中交城市投资控股有限公司分别耗资7.7亿元和6 .1亿元入驻。中交集团还表示下一步拟在南沙设立一个千亿级的国际产业发展平台中交国际产业投资控股有限公司,首期注册资本金为3 .3亿元、主营业务定位为境外园区开发。而非中交系方面,目前则有王老吉集团耗资7671万元、中铁建集团耗资6 .6亿元、中铁隧道局耗资2 .7亿元入驻明珠湾区。

短短3年之内,明珠湾区的入驻产业已经呈加速增长的态势,这也让南沙区政府有底气在面积为灵山岛尖两倍的横沥岛尖再度复制这一做法。

南都记者注意到,在一周前横沥岛尖综合项目的招标公告上,南沙区政府提出的合作门槛更是比此前更高:合作方不仅要为总投资达208.9亿的基础设施建设提供资金,在产业导入方面更需要在中标5年后高端产业总投资额不低于120亿元、合作方本身导入产业的年度营业收入总计不低于50亿元。

土地开发创新模式难以全市推广

但有熟悉城建开发流程的人士表示,南沙创新地引入央企参与土地一级开发的做法值得分析。这一模式的特点是短期投入要大(三五年内投入高达300多亿元),见效要求快,产业导入要高端(如总部企业)。


目前看这一模式更适用于资金实力不足、建设期限较短的区级商务区。而像广州珠江新城C B D、国际金融城,由于是广州全市的项目而且开发期较长,单靠市土地开发中心用财政资金征地再慢慢根据宏观经济形势逐渐推地就可以了。当市道好、大企业有商务办公需求时就多卖,市道不好、企业商务办公需求低迷的时候就少卖,开发节奏完全可以自主把握。而且引入的产业类型、企业的体量大小,这些完全由政府站在全市宏观层面进行考量,由政府全权主导也容易实现特定的战略意图。

“企业参与开发是要盈利,而且出于运营效率的考虑,肯定是项目运作越短、资金流转越快越好, 菲律宾申博太阳城138官方网 上海男篮CBA季后,如果像珠江新城当年因为亚洲金融危机一度停滞了10年之久的项目,大量资金沉淀在里面,单个企业肯定是等不起也耗不起的。从这一角度说,政企合作搞土地一级开发的新模式跳出南沙、在全市推广的可能性并不大。”


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